대출 이자는 이렇게 계산합니다
매달 내는 이자는 남은 원금 × 연 이자율 ÷ 12입니다. 같은 금액·금리·기간이어도 원금을 얼마나 빨리 줄이느냐에 따라 이자가 붙는 금액이 달라지고, 그래서 상환 방식이 총 이자를 바꿉니다.
- 원리금균등: 매달 같은 금액을 냅니다. 월 상환액 = 원금 × 월 이자율 ÷ (1 − (1 + 월 이자율)^−개월 수)
- 원금균등: 매달 같은 원금(원금 ÷ 개월 수)에 그달 이자를 더해 냅니다. 처음이 가장 많고 점점 줄어듭니다.
- 만기일시: 매달 이자만 내고 마지막 달에 원금을 한 번에 갚습니다.
- 거치 기간: 처음 몇 달은 이자만 내고, 남은 기간에 위 방식대로 원금을 나눠 갚습니다.
예시: 1,200만 원, 연 6%, 1년
월 이자율은 0.5%입니다. 원금균등은 매달 원금 100만 원에 이자가 6만 원에서 5,000원씩 줄어 총 이자 39만 원입니다. 원리금균등은 매달 1,032,797원, 총 이자 393,566원입니다. 만기일시는 매달 6만 원씩 총 72만 원입니다. 원금을 늦게 갚을수록 이자가 붙는 원금이 커서 총 이자가 늘어납니다.
3억 원 30년, 이자는 언제 내고 원금은 언제 줄어드나
연 4% 원리금균등이면 매달 1,432,246원을 냅니다. 첫 달은 이 중 100만 원이 이자입니다. 아래 표는 이 계산기로 30년 상환표를 만든 뒤 해마다 묶은 결과입니다. 해마다 내는 돈은 1,719만 원으로 같지만, 그 안에서 이자가 차지하는 몫은 크게 바뀝니다(금액 단위: 원).
| 연차 | 그해 이자 | 이자 비중 | 연말 남은 원금 |
|---|---|---|---|
| 1년차 | 1,190만 | 69.3% | 2억 9,472만 |
| 5년차 | 1,099만 | 63.9% | 2억 7,134만 |
| 10년차 | 962만 | 56.0% | 2억 3,635만 |
| 15년차 | 795만 | 46.2% | 1억 9,363만 |
| 20년차 | 590만 | 34.4% | 1억 4,146만 |
| 25년차 | 341만 | 19.8% | 7,777만 |
| 30년차 | 37만 | 2.1% | 0 |
10년을 꼬박 갚아도 원금은 6,365만 원만 줄어듭니다. 원금이 이자보다 많이 빠지기 시작하는 때는 153회차(13년차)이고, 원금의 절반을 갚는 때는 231회차(약 19년 뒤)입니다. 대출 초반에 집을 팔거나 대출을 갈아탈 계획이 있다면, 그때 남아 있을 원금이 생각보다 크다는 점을 미리 알고 있어야 합니다.
금리 1%p가 바꾸는 돈
같은 3억 원, 30년에 금리만 바꿔 계산했습니다. 월 상환액과 총 이자는 원리금균등 기준이고, 금액 단위는 원입니다.
| 금리 | 월 상환액 | 총 이자 | 원금균등 총 이자 | 차이 |
|---|---|---|---|---|
| 3% | 1,264,812 | 1억 5,533만 | 1억 3,538만 | 1,996만 |
| 4% | 1,432,246 | 2억 1,561만 | 1억 8,050만 | 3,511만 |
| 5% | 1,610,465 | 2억 7,977만 | 2억 2,563만 | 5,414만 |
| 6% | 1,798,652 | 3억 4,751만 | 2억 7,075만 | 7,676만 |
금리가 1%p 오를 때마다 월 상환액은 17만 원에서 19만 원, 30년 총 이자는 6,000만 원에서 6,800만 원 늘어납니다. 금리가 높을수록 두 상환 방식의 차이도 커져서, 3%에서는 2,000만 원 정도지만 6%에서는 7,700만 원에 가깝습니다. 금리가 높은 대출일수록 상환 방식을 더 신중하게 골라야 합니다.
기간을 늘리면 월 부담은 얼마나 줄고 이자는 얼마나 늘까
3억 원, 연 4%로 기간만 바꿨습니다. 월 상환액과 총 이자는 원리금균등 기준이고, 금액 단위는 원입니다.
| 기간 | 월 상환액 | 총 이자 | 원금 대비 | 원금균등 총 이자 |
|---|---|---|---|---|
| 10년 | 3,037,354 | 6,448만 | 21.5% | 6,050만 |
| 20년 | 1,817,941 | 1억 3,631만 | 45.4% | 1억 2,050만 |
| 30년 | 1,432,246 | 2억 1,561만 | 71.9% | 1억 8,050만 |
| 40년 | 1,253,815 | 3억 183만 | 100.6% | 2억 4,050만 |
20년을 30년으로 늘리면 월 상환액은 약 38만 6,000원 줄고 총 이자는 약 7,930만 원 늘어납니다. 30년을 40년으로 늘리면 월 부담은 17만 8,000원 정도밖에 줄지 않는데 이자는 8,622만 원이 더 붙어, 빌린 돈보다 이자를 더 많이 내게 됩니다. 기간이 길어질수록 매달 덜 내는 효과는 작아지고 더 내는 이자는 커집니다.
어떤 방식을 고를까: 상황별 판단 기준
1. 원금균등의 대가는 초반 부담입니다. 3억 원, 4%, 30년이면 원금균등의 첫 달은 원리금균등보다 401,087원 많습니다. 이 차이는 매달 줄어 146회차(약 12년 뒤)부터는 원금균등이 매달 덜 냅니다. 10년 뒤 남은 원금은 원리금균등 2억 3,635만 원, 원금균등 2억 원입니다. 중간에 대출을 다 갚고 끝내더라도 그때까지 낸 이자는 원금균등이 더 적습니다.
2. 차액을 굴릴 곳이 있다면 계산이 달라집니다. 원리금균등을 고르고, 원금균등이었다면 더 냈을 돈을 매달 저축했다고 해 봅시다(3억 원, 4%, 30년). 30년 뒤 결과는 그 돈을 굴린 수익률에 따라 갈립니다.
| 차액을 굴린 연 수익률 | 30년 뒤 비교 |
|---|---|
| 2% | 원금균등이 2,358만 원 유리 |
| 3% | 원금균등이 1,376만 원 유리 |
| 4% (대출 금리와 같음) | 차이 없음 |
| 5% | 원리금균등 + 저축이 1,897만 원 유리 |
기준선은 정확히 대출 금리입니다. 세금을 뗀 뒤에도 대출 금리보다 높은 수익을 꾸준히 낼 곳이 없다면 원금균등이 유리합니다. 예금 금리가 대출 금리보다 낮은 보통의 경우라면 원금균등을 고르거나, 원리금균등을 고르더라도 여윳돈으로 원금을 미리 갚는 쪽이 낫습니다.
3. 중도상환도 같은 기준으로 봅니다. 여윳돈을 예금에 둘지 대출을 갚을지는 예금의 세후 이자율과 대출 금리를 비교하면 됩니다. 대출 금리가 더 높으면 갚는 쪽이 이득이고, 중도상환수수료가 있다면 그만큼을 빼고 비교합니다.
4. 거치 기간은 공짜가 아닙니다. 3억 원, 4%, 30년에 1년 거치를 넣으면 처음 12개월은 100만 원씩만 내지만, 그 뒤 348개월 동안 매달 1,457,920원을 내고 총 이자가 374만 7,932원 늘어납니다. 첫해 현금이 꼭 필요한 경우에만 쓰는 편이 좋습니다.
자주 묻는 질문
은행 상환표와 몇 원씩 다른 이유는 무엇인가요?
이 계산기는 매달을 1/12년으로 보고 원 단위 미만을 반올림합니다. 은행은 실제 날짜 수(예: 31일 ÷ 365)로 이자를 계산하거나 원 단위 미만을 버리는 경우가 있어 회차마다 몇 원에서 몇천 원 차이가 날 수 있습니다.
변동금리 대출도 계산할 수 있나요?
지금 금리가 대출 기간 내내 그대로라고 가정합니다. 위 금리별 표처럼 금리를 1%p씩 올려 넣어 보면, 금리가 오를 때 월 상환액이 얼마나 늘어나는지 미리 가늠할 수 있습니다.
중간에 일부를 갚으면 상환표는 어떻게 바뀌나요?
갚은 만큼 남은 원금이 줄어 이후 이자가 줄어듭니다. 남은 원금과 남은 기간을 다시 넣으면 바뀐 상환액을 볼 수 있습니다. 은행에 따라 월 상환액을 줄이거나 기간을 줄이는 방식 중 하나를 고를 수 있습니다.
만기일시 상환은 언제 쓰나요?
기간이 짧은 신용대출이나 전세자금대출에 흔합니다. 매달 부담은 가장 작지만 총 이자는 가장 많고, 만기에 원금 전부를 마련해야 합니다. 3억 원, 4%, 30년을 만기일시로 갚는다고 하면 총 이자는 3억 6,000만 원입니다.
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