중개보수 상한은 이렇게 계산합니다
주택 중개보수(복비)의 상한은 거래금액 × 상한요율이고, 일부 구간은 한도액을 넘을 수 없습니다. 요율과 한도는 공인중개사법 시행규칙 별표 1에 있습니다. 매매는 거래금액에 따라 0.4%에서 0.7%, 전세·월세 같은 임대차는 0.3%에서 0.6%입니다. 보수는 거래 양쪽(파는 사람과 사는 사람, 집주인과 세입자)이 각자 냅니다.
월세는 거래금액을 따로 계산합니다(시행규칙 제20조 제5항). 보증금 + 월세 × 100이 거래금액입니다. 이 값이 5,000만 원 미만이면 대신 보증금 + 월세 × 70을 씁니다.
계산한 금액은 받을 수 있는 최고 금액입니다. 실제 보수는 중개사무소가 있는 시·도의 조례가 정한 범위에서 중개사와 협의해 정하고, 일반과세자인 사무소는 부가가치세 10%를 따로 받습니다.
예시
- 아파트 매매 6억 원: 2억~9억 원 구간 0.4%를 적용해 6억 × 0.4% = 240만 원입니다. 부가세 포함 264만 원이고, 매도인과 매수인이 각각 냅니다.
- 전세 3억 원: 1억~6억 원 구간 0.3%를 적용해 90만 원입니다.
- 보증금 1,000만 원 + 월세 100만 원: 거래금액은 1,000만 + 100만 × 100 = 1억 1,000만 원입니다. 1억~6억 원 구간 0.3%를 적용해 33만 원입니다.
구간 경계에서 수수료가 뛰는 곳
상한요율은 거래금액 구간마다 하나라서, 구간이 바뀌는 금액에서 수수료가 계단처럼 오릅니다. 경계 바로 아래(1만 원 적은 금액)와 경계 금액을 계산했습니다(단위: 원, 괄호는 상한요율 변화).
| 경계 | 바로 아래 | 경계 금액 | 오르는 돈 |
|---|---|---|---|
| 매매 9억 (0.4→0.5%) | 3,599,960 | 4,500,000 | 900,040 |
| 매매 12억 (0.5→0.6%) | 5,999,950 | 7,200,000 | 1,200,050 |
| 매매 15억 (0.6→0.7%) | 8,999,940 | 10,500,000 | 1,500,060 |
| 임대차 6억 (0.3→0.4%) | 1,799,970 | 2,400,000 | 600,030 |
| 임대차 12억 (0.4→0.5%) | 4,799,960 | 6,000,000 | 1,200,040 |
반대로 매매 5,000만 원·2억 원과 임대차 1억 원 경계에서는 수수료가 이어집니다. 아래 구간에 한도액이 있어서, 경계 직전 금액에 요율을 곱해도 한도액에 막히기 때문입니다. 예를 들어 매매 1억 9,999만 원은 0.5%면 999,950원이지만 한도 80만 원이 적용되고, 2억 원은 0.4%로 딱 80만 원입니다.
같은 금액이라도 매매와 전세는 다릅니다
| 거래금액 | 매매 상한 | 전세 상한 |
|---|---|---|
| 1억 원 | 500,000원 | 300,000원 |
| 3억 원 | 1,200,000원 | 900,000원 |
| 5억 원 | 2,000,000원 | 1,500,000원 |
| 7억 원 | 2,800,000원 | 2,800,000원 |
| 10억 원 | 5,000,000원 | 4,000,000원 |
대부분 전세가 더 낮지만 6억~9억 원 구간은 매매와 전세 요율이 0.4%로 같습니다. 7억 원 전세의 상한은 같은 금액 매매와 같은 280만 원입니다.
작은 월세는 "× 70" 규칙을 확인하세요
보증금 + 월세 × 100이 5,000만 원 미만이면 월세에 70을 곱합니다. 이 규칙 때문에 경계 근처에서는 보증금이 조금 늘었는데 수수료가 오르는 일이 생깁니다. 예를 들어 보증금 500만 원, 월세 40만 원이면 500만 + 40만 × 70 = 3,300만 원이 거래금액입니다(상한 단위: 원).
| 보증금 / 월세 | 거래금액 | 상한 |
|---|---|---|
| 500만 / 40만 | 3,300만 (×70) | 165,000 |
| 990만 / 40만 | 3,790만 (×70) | 189,500 |
| 1,000만 / 40만 | 5,000만 (×100) | 200,000 |
보증금이 10만 원 늘었을 뿐인데 ×100 기준이 5,000만 원에 닿아 ×70 혜택이 사라지고, 상한은 10,500원 오릅니다. 금액이 경계 근처라면 계산기에 두세 가지 조건을 넣어 비교해 보세요.
판단 기준: 협의할 때 이렇게 보세요
- 상한은 최고 금액입니다. 계산값보다 낮게 협의할 수 있습니다. 중개사무소는 중개보수·실비의 요율 및 한도액표를 사무소 안에 게시해야 하므로(공인중개사법 제17조, 시행규칙 제10조) 계약 전에 확인하세요.
- 양쪽 합계로 보면 두 배입니다. 6억 원 매매라면 매도인·매수인 상한을 합쳐 480만 원이 중개사무소로 갑니다.
- 부가세 여부를 미리 묻습니다. 일반과세자 사무소라면 6억 원 매매 상한 240만 원에 부가세 24만 원이 붙습니다.
- 전세를 월세로 바꿔 계약한다면 전월세 전환 계산기로 월세가 법정 전환율 상한 안인지도 함께 확인하세요.
자주 묻는 질문
오피스텔이나 상가도 같은 요율인가요?
아닙니다. 이 계산기는 주택 기준입니다. 오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하 등 요건을 갖추면 별도 상한요율(시행규칙 별표 2)을 쓰고, 그 밖의 중개대상물은 거래금액의 0.9% 이내에서 협의합니다.
집이 있는 곳과 중개사무소가 있는 곳의 시·도가 다르면요?
시행규칙 제20조 제3항에 따라 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도의 조례 기준을 따릅니다.
계약이 해제되면 수수료는 어떻게 되나요?
개별 사정에 따라 달라 이 계산기로 판단할 수 없습니다. 계약서와 중개사무소의 설명을 확인하고, 다툼이 있으면 관할 시·군·구청 부동산 담당 부서에 문의하세요.
참고용 계산이며 실제 금액은 금융기관·세무서·중개사무소에서 확인하세요.