전월세 전환은 이렇게 계산합니다
전세 보증금 일부를 월세로 바꿀 때 월세는 바꾸는 보증금 × 전환율 ÷ 12입니다. 거꾸로 월세를 보증금으로 바꾸면 늘어나는 보증금은 월세 × 12 ÷ 전환율입니다. 전환율은 "보증금 1원을 1년 동안 월세로 받으면 몇 %인가"를 뜻하는 연 이율입니다.
보증금을 월세로 바꿀 때는 법이 전환율의 상한을 정해 둡니다. 주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조에 따라 연 10%와 '한국은행 기준금리 + 연 2%' 중 낮은 비율을 넘을 수 없습니다. 기준금리가 연 3.00%(2026년 8월 27일 결정)이므로 지금 상한은 3.00% + 2%, 곧 연 5%입니다. 기준금리가 8%를 넘지 않는 한 10%보다 "기준금리 + 2%"가 낮으므로, 사실상 기준금리가 상한을 정합니다.
예시: 전세 3억 원을 보증금 1억 원 + 월세로
바꾸는 보증금은 2억 원입니다. 상한인 연 5%로 바꾸면 월세는 2억 × 5% ÷ 12 = 833,333원입니다. 반대로 보증금 5,000만 원에 월세 100만 원인 집을 전세로 바꾸면, 연 5% 기준 100만 × 12 ÷ 5% = 2억 4,000만 원이 더해져 전세 보증금은 2억 9,000만 원입니다. 전환율이 4%라면 3억 5,000만 원이 됩니다. 전환율이 낮을수록 같은 월세가 더 큰 보증금과 맞바뀝니다.
전환율 1%p가 바꾸는 월세
바꾸는 보증금과 전환율에 따라 계산한 월세입니다(단위: 원).
| 바꾸는 보증금 | 연 3% | 연 4% | 연 5% (상한) | 연 6% |
|---|---|---|---|---|
| 1억 | 250,000 | 333,333 | 416,667 | 500,000 |
| 2억 | 500,000 | 666,667 | 833,333 | 1,000,000 |
| 3억 | 750,000 | 1,000,000 | 1,250,000 | 1,500,000 |
1억 원을 바꿀 때 전환율 1%p는 월세 약 8만 3,000원 차이입니다. 2억 원이면 약 16만 7,000원, 1년이면 200만 원입니다. 집주인이 제시한 전환율이 상한보다 1%p만 높아도 1년에 수백만 원이 달라질 수 있습니다.
전세와 월세, 어느 쪽이 유리할까: 판단 기준
비교할 것은 전환율과 내 돈의 비용(비교 금리) 두 가지입니다. 전세를 유지하려면 그만큼의 돈을 묶어 둬야 합니다. 그 돈을 대출로 마련한다면 대출 이자가, 내 돈이라면 예금에 넣었을 때 받았을 세후 이자가 전세의 비용입니다. 월세는 전환율만큼의 비용입니다.
같은 2억 원을 상한 연 5%로 월세(월 833,333원)로 바꿨을 때, 비교 금리별로 한 달 비용을 계산했습니다(단위: 원).
| 비교 금리 | 전세로 두는 비용 | 월세가 더 드는 돈 | 1년 차이 |
|---|---|---|---|
| 연 2.5% | 416,667 | 416,666 | 4,999,992 |
| 연 3.5% | 583,333 | 250,000 | 3,000,000 |
| 연 4% | 666,667 | 166,666 | 1,999,992 |
| 연 5% | 833,333 | 0 | 0 |
| 연 6% | 1,000,000 | −166,667 | −2,000,004 |
기준선은 정확히 전환율과 비교 금리가 같아지는 지점입니다. 전환율이 내 대출 금리나 예금 세후 이자율보다 높으면 전세가, 낮으면 월세가 돈으로는 유리합니다. 예금 이자율은 보통 상한 전환율보다 낮아서, 여윳돈이 있다면 대개 전세 쪽이 덜 듭니다. 반대로 전세대출 금리가 전환율보다 높다면 월세를 고려할 만합니다.
다만 돈 계산만으로 끝나지 않습니다. 전세는 계약이 끝날 때 큰 보증금을 돌려받아야 하는 위험이 있고, 월세는 그 위험이 줄어드는 대신 매달 돈이 나갑니다. 계산기의 "비교 금리"에 내 대출 금리나 예금 금리를 넣으면 한 달에 얼마 차이인지 바로 볼 수 있습니다.
지금 계약이 상한을 넘는지 확인하기
전세 3억 원 집을 보증금 1억 원, 월세 100만 원으로 바꾸자는 제안을 받았다면 전환율은 100만 × 12 ÷ 2억 = 연 6%입니다. 지금 상한 5%로 계산한 월세는 833,333원이므로 제안이 166,667원 높습니다. 계산기의 "전환율 확인"에 세 금액을 넣으면 이 비교를 바로 해 줍니다.
기준금리가 바뀌면 상한도 바뀝니다
상한은 기준금리를 따라 움직입니다. 최근 한국은행 기준금리를 넣어 2억 원을 바꿀 때의 상한 월세를 계산했습니다.
| 기준금리 | 법정 상한 | 2억 원 상한 월세 |
|---|---|---|
| 연 2.50% (2025-05-29) | 연 4.5% | 750,000원 |
| 연 2.75% (2026-07-16) | 연 4.75% | 791,667원 |
| 연 3.00% (2026-08-27) | 연 5% | 833,333원 |
| 연 3.25% (가정) | 연 5.25% | 875,000원 |
기준금리가 0.25%p 오르면 2억 원 기준 상한 월세는 약 4만 2,000원 오릅니다. 이 계산기는 화면에 적힌 날짜의 기준금리를 쓰고, 금융통화위원회가 기준금리를 바꾸면 값을 고칩니다.
자주 묻는 질문
법정 상한은 언제 적용되나요?
주택임대차보호법 제7조의2는 "보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우"에 상한을 둡니다. 계약 기간 중이나 갱신하면서 보증금을 월세로 돌리는 경우가 대표적입니다. 내 계약에 적용되는지 구체적으로 알고 싶다면 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회에 문의하세요.
월세를 전세로 바꿀 때도 상한이 있나요?
조문은 보증금을 월세로 바꾸는 방향의 상한만 정합니다. 월세를 보증금으로 바꿀 때 쓰는 전환율은 당사자가 정합니다. 계산기의 "월세→전세"는 넣은 전환율로 계산만 해 줍니다.
비교 금리에는 무엇을 넣어야 하나요?
전세 보증금을 대출로 마련한다면 그 대출 금리를, 내 돈이라면 그 돈을 예금에 넣었을 때 받는 세후 이자율을 넣습니다. 둘이 섞여 있다면 금액 비율대로 평균을 내면 됩니다. 전세대출의 매달 이자와 상환액은 대출 이자 계산기로 따로 볼 수 있습니다.
계산한 월세에 원 단위 끝수가 생기면요?
이 계산기는 월세를 원 단위로 반올림합니다. 실제 계약에서는 보통 천 원이나 만 원 단위로 정하므로, 계산값을 기준으로 협의하면 됩니다.
참고용 계산이며 실제 금액은 금융기관·세무서·중개사무소에서 확인하세요.